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宏观策略专题报告：揭秘房地产市场的两大背离？销售早已凉凉，房价为啥又涨？-中泰证券-20190712
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地产家居 | 行业研究报告
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一句话总结
要点总结
1️⃣ 背离现象
交易冷清： 尽管新房和二手房交易明显降温，国家统计局发布的70城房价同比增速却大幅抬升，这种量价背离在历史上很少见。比如，中国指数研究院发布的百城房价指数同比下滑，与统计局房价数据存在背离。也就是说，大多数其他价格数据也显示当前房地产市场在降温。
销售降温： 从2018年开始，尽管房地产销售增速持续下行，但房地产投资却持续走高。这与过去房地产销售领先房地产投资约半年的趋势不符。去年房地产新开工面积大增，尽管今年以来新开工增速已经放缓，但之前开工的项目仍在继续施工。文件显示，土地购置投资的滞后性可能是造成这一背离的重要原因。
2️⃣ 市场分析
市场降温： 除了销售冷清外，房地产市场的其他数量指标也在下滑。上半年二手房交易转为低迷，房地产企业的土地购置面积和土地成交价款同比去年减少了三分之一。如果房地产市场火热，土地成交情况不该如此清淡。
资产价格： 房地产市场的一种资产价格不上涨就会下跌，不太可能长期维持在同一个水平横盘。边际交易者往往是影响存量资产价格的关键，只要有交易，价格就会波动。文件指出，边际的交易者对于存量资产价格至关重要，只要有交易，价格就会波动。
3️⃣ 政策与前景
政策调整： 随着棚改货币化刺激政策的退潮，房地产销售面积和销售金额增速均在明显走弱，目前处于负增长状态。政策刺激力度大幅减弱，各线城市房价处于高位，居民债务水平很高，进一步刺激空间有限。文件提到，棚改货币化是推动中小城市房价上涨的重要边际力量，一旦刺激减弱，房地产市场必将进入下行周期。
市场下行：
当前看似相对稳定的房价背后，实际上暗潮涌动，暗藏风险。地产周期的下行意味着宏观经济也要沿着长期趋势向下，向新常态和高质量收敛。地产下行不仅对工业行业有影响，居民资产的走势也会受到影响。文件认为，地产下行将影响工业行业和居民资产走势。
灵感追问
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1. 交易冷清但房价上涨的现象如何解释？
2. 销售下降但投资持续高涨的原因是什么？
3. 房地产市场的其他数量指标有哪些下滑？
4. 边际交易者对存量资产价格有何影响？
5. 棚改货币化刺激政策的影响是什么？
6. 本文件的亮点灵感是什么？
7. 本文件的创作大纲是什么？
8. 本文件的数据&知识点是什么？
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